抗疫中的上海不动产市场2：产业园努力支楞着，医药园区依然是瞩目焦点
今天是CBRE疫情对上海市场影响研究报告的学习心得第二部分。
4月份长三角区域几个主要城市的财政收入和经济表现都不太好，可能很主要的原因都是绕不开上海。。。
海运拥堵、工厂关闭、人员静止，整个上海和半个苏州的关停，这可能类似于发动机熄火吧，平时不觉得，真正失去的时候，才会知道原来大家如此的相互依赖。
前两天兽爷的一篇文章刷屏，大意是三十年的招商引资，有可能三个月就翻车，而上海在这个方面为数不多的好消息，只有特斯拉工厂扩建。。。各种外资商会的调研，咱们之前聊过，这里不再赘述。
就在上海困顿之际，前两天的5月16日，江苏开了一场“云上Party”，投资总额达到139.4亿美元的53个外资项目，以云签约的方式落户。
说是江苏，其实是苏州的秀场，因为落户苏州的项目13个，占全省四分之一；全省“云授牌”72家省级跨国公司地区总部和功能性机构，苏州39家、占全省的54.2%。
上海与苏州的“瑜亮情结”一直有的，现在苏州高调吸引外资，一方面是为了在疫情中提振自己的信心，另一方面也在给上海提醒：大家公平竞争，我一直在努力，你自己也要加油呀。
01
产业园区
还会继续坚挺地支楞着
清河在之前文章里也多次聊过，产业园区必然是国资主导的领域，但是缺乏具体的统计数据，只能做定性的判断。
所以，我在看到CBRE这幅图的时候，心里还是有一点欣喜，是对自己判断的一种印证。给CBRE点赞。
上海的BP们，有七成在政府平台和国资手里，三成在民企/外资手里。
在这国资主导的70%里面，临港系贡献了40%，张江系贡献了20%，换言之，临港和张江两家加起来，占到了上海产业园区资产的六成。。。
与体感基本相符。
2022年4月22日，上海国资委进一步明确，承租上海国有企业房屋小微企业和个体工商户无需提供证明材料，全部可免除2022年的6个月租金。
其实，在上海国资委统一要求之前，上海的这些国资园区平台已经各自做出了减免租金的安排。
如同在上一章里讨论的，这是国资的责任担当，也是国资的优势体现。。。无论如何，都是为民解忧，值得点赞。
但是，设想一下，如果你是一个民企的产业园业主，自己已经被疫情折腾的够呛，隔壁的国资产业园区咔嚓一下免租6个月，你咋整呢？依然是困局。
关于焦虑的讨论，按照计划是放在这个系列的第三部分写的，这里先放一张图，是基于电子问卷得出的统计，结果有点意思。
政府官员们承担着最最直接的抗疫压力，是最焦虑的一群人。。。相比之下，国有企业钱袋够深、后墙够厚，虽然也烦躁，但焦虑程度与民企、外企相比，略好一些。
02
TMT是最主力租户
游戏和电商靠自己拼出一片天
产业园的租户五花八门，但是仔细梳理还是能够看出一些规律的。。。
清河翻出了CBRE做的2021年BP租户普查的结果，TMT、制造业、生命科学位列三甲，其实，第四名3C电子产品，是可以归入TMT的。
换句话说，TMT研发和电子产品制造，可能占到了上海BP的三分之一，是绝对需要高度重视的主力租户产业。
但是对比2020和2021的数据，不难看出TMT内部的赛道变迁。。。短短一年之内，应用类互联网企业对于产业园办公面积的新增需求占比明显缩水，相比之下，游戏和电商这两个品类所占的比重，快速崛起。
国内政策对于互联网大厂的各种敲打，叠加中概股的单向奔赴，都已经产生了直接的影响，在游戏版号卡死、骑手福利pk算法正义等问题的打击之下，按理说，游戏和电商难免被牵连。。。
但他们逆境求生，靠自己的努力，创出一片天。。。
求生技能很多，其中，出海是一个重要原因。这个以后机会可以再聊，就不在本篇里展开了。
但还是要插叙几句，各地政府和产业园区，内心里认为人工智能、集成电路、生物医药之类的，才属于硬核科技。
但其实，目前BP行业发展可以依仗的主力，还是互联网科技类企业。
从未来趋势说，按照木头姐的说法，各种科学技术在相互融合，不是非此即彼。
对于一个企业来说，能够赚钱养活自己，才有可能投入去搞新科技研发，活不下去的话，再创新也没戏。。。
你不能对一个企业要求太多。
游戏企业出海赚钱，绝对算得上是中国的“文化输出”，上面的图可以看到，中国手游公司，基本上占据了美国和日本市场的三成，占据了韩国和欧洲市场的四成，中东市场的六成，简直太牛掰了好吗。。。
03
生物医药园区
依然是众所瞩目的焦点
谈到产业园，自然无法不谈生物医药园区。。。
经不经典我不管，我就喜欢这一款。
国内的生物医药产业其实一直在快速成长，只不过这两三年的疫情让它的成长瞬间加速而已。。。其实，生物医药这个词，是难以完全概括这个行业的，医疗健康可能更合适一些。
不管它应该叫啥，总之是非常火热。在大宗市场普遍走冷的今天，生物医药园区是难得的热点，但是讲真，目前已经肉眼可见的拥挤了。。。
资本各种燥热，这风口要是不跟进，简直难以在LP们那里交待。。。哪怕是一个有瑕疵的小项目，也可以吸引来各家机构，熙熙攘攘皆为利来，眼里只有四个字，“我要上车”。
很多朋友都在说双抗、ADC、核酸药RNA，都觉得哪家药企都长的像是下一个百济神州。。。
但是好赛道就一定能活下去吗，能活下去的就一定是好租户吗？
二级资本市场肉眼可见的拉跨（我太懒，想着聊聊18A和），一上市就跳水，大企业也有可能挂掉，你不得严肃认真地尽调下租户、做到KYC吗？
你追着看到的花，都是人家五年前种下的。。。其他的方向，医疗器械、AI制药、中间体、培养基、合成生物，要不要也关心一下呢？
有个朋友是做生物医药园区建筑设计的，说是神州大地到处都要搞生物医药基地，手头的活已经忙不过来了。。。
04
张江占到一半份额
越得不到，就越想要得到
张江在生物医药方面的积累确实厉害，所以，生物医药园区相关租赁面积数据中，有50%左右扎推在张江。
但正如我们之前聊过的，从之前几年的政策控制到储备预期，张江基本上没有准备好。。。
结合CBRE的上图，在张江区域、拥有适用环评的项目，可以享有14%的租金溢价，这可以很大程度上归因于张江人为造成的短缺状态，算是一种“张江税”吧。
张江之前针对环评和转让有诸多约束限制政策，官方说法是不希望市场化投资机构进入、进而导致租金上涨、影响产业发展，但从结果看，正是因为张江自己不够市场化，才导致了有效供给不足、推高了租金，进而影响了产业的壮大。。。
资本永不眠，做梦都想着钱生钱，和鸡毛换糖一样，都是门生意，无可厚非。。。之前说过，各路投资机构，像“串供”了一样，无一不说自己要投生物医药园区，心里痒痒的。
张江固然是首选，但是张江之外，也不是不可以。
从成交情况来看，张江之外的上海其他区域也在成为关注点，比如宝山、外高桥、临港、松江等。
除了清河已经专访过的药灵山张江项目之外，还有几个项目的交易在进行过程中，另外多金的小乔在帝都也有斩获，不过都没有官宣，我们只能静待与祝福。